Airbnb ή Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας

Airbnb, πλατφόρμες ενοικίασης ακινήτων και άλλες παρόμοιες τέτοιες έννοιες έχουν μπει δυναμικά στη ζωή των Ελλήνων, αλλά και όλων των πολιτών του κόσμου τα τελευταία χρόνια. Πολλές περιοχές έχουν δημιουργήσει μέσω της διαδικασίας αυτής ολόκληρες αγορές που η βάση τους είναι οι τουρίστες που ενοικιάζουν τα ακίνητα μέσω αυτής της διαδικασίας.

Σε πολλά κράτη που το φαινόμενο είχε ήδη διαδοθεί, όπως λόγου χάρη την Ολλανδία, το φορολογικό κομμάτι καλύπτονταν αυτόματα με την επιβολή του φόρου μαζί με την πληρωμή του τιμήματος ενοικίασης της οικίας από τον ενδιαφερόμενο. Στην τιμή δηλαδή επιβαλλόταν αυτόματα και ο φόρος όπως γίνεται και στα αεροπορικά εισιτήρια και αποδιδόταν από την αρμόδια εταιρεία στο κράτος που είναι το ακίνητο και εισπράττεται το εισόδημα.

Στη χώρα μας η πρώτη επίσημη και ξεκάθαρη αναφορά της διαδικασίας της οικονομίας διαμοιρασμού έγινε το 2016 στον Ν. 4446/2016, στο άρθρο 111. Μεταξύ άλλων ο νόμος αναφέρει ότι Προβλέπεται δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

1.    Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε).

2.    O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

3.    Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α'155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 (Α’ 175), δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.

Το μητρώο βέβαια το 2017 ποτέ δεν έγινε και οι ενδιαφερόμενοι αρκέστηκαν στο να στέλνουν τα μισθωτήρια μέσω της πλατφόρμας του taxis και μέχρι εκεί. Ο νόμος βέβαια όρισε ότι το εισόδημα φορολογείται σαφέστατα με την κλίμακα των εισοδημάτων από ενοίκια και ότι απαλλάσσεται του ΦΠΑ. Βασική προϋπόθεση βέβαια είναι τα ακίνητα να εκμισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, πρωινό ή διοργανώσεις εκδρομών κ.λπ., το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Το σημαντικό κομμάτι του μητρώου θα ήταν να τηρηθεί, σε συνδυασμό με τους αρμόδιους Υπουργούς και τους Δήμους, το κομμάτι του περιορισμού εάν αυτό ήταν απαραίτητο, στα πλαίσια της προστασίας της κατοικίας. Στο εξωτερικό έχει παρατηρηθεί το φαινόμενο να είναι πολύ δύσκολη η ανεύρεση αστικής κατοικίας γιατί είναι όλες εκμεταλλευόμενες από τη διαδικασία αυτή, κάτι που όπως φαίνεται αρχίζει σιγά-σιγά να συμβαίνει και σε ορισμένες περιοχές της χώρας μας με τουριστική κίνηση. Στα πλαίσια αυτά θα μπορεί να υπάρξει περιορισμός ως προς τον αριθμό των κατοικιών οι οποίες δεν θα μπορούν να ξεπερνούν τις 2 ανά ΑΦΜ, αλλά και ως προς τον χρόνο που η μίσθωση του κάθε ακινήτου δεν θα μπορεί να ξεπερνά τις 90 ημέρες το έτος. Το διάστημα θα μπορεί να περιοριστεί στις 60 ημέρες σε νησιά που δεν ξεπερνούν τους 10.000 κατοίκους. Η υπέρβαση του ορίου αυτού των ημερών θα μπορεί να προβλεφθεί αν το συνολικό εισόδημα του ιδιοκτήτη- εκμεταλλευτή από τέτοιου είδους εισοδήματα δεν ξεπερνά τις 12.000 ευρώ.

Η ΠΟΛ 1187/2017 ξεκαθάρισε αρκετά το τοπίο και βάσει αυτής ορίζεται η διαδικασία που θα πρέπει να τηρηθεί από 1/1/2018.

Σύμφωνα με την Εγκύκλιο, διαχειριστής του ακινήτου μπορεί να είναι:

·         Ο ιδιοκτήτης που έχει την πλήρη κυριότητα ή

·         Ο ιδιοκτήτης που έχει την επικαρπία ή

·         Ο υπεκμισθωτής του ακινήτου σε περίπτωση που του δίδεται αυτή η δυνατότητα από την συμφωνία μίσθωσης.

Ο διαχειριστής οφείλει να εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, ο οποίος είναι και μοναδικός για κάθε ακίνητο. Εάν το ακίνητο ενοικιάζεται χωριστά στην πλατφόρμα, για παράδειγμα ανά δωμάτιο, θα πρέπει να αποκτάται χωριστό μητρώο για κάθε χώρο. Με λίγα λόγια θα πρέπει το κάθε ενοικιαζόμενο ακίνητο να έχει την ειδική ταυτότητα, η οποία θα αναγράφεται στα στοιχεία της πλατφόρμας αναγκαστικά.

Η εγγραφή θα γίνεται μέσω της ιστοσελίδας της Α.Α.Δ.Ε. με χρήση των κωδικών του taxis. Εάν διαχειριστής είναι ο ιδιοκτήτης, είναι απαραίτητη η αναγραφή του ΑΤΑΚ του ακινήτου. Εάν είναι υπεκμισθωτής, θα είναι απαραίτητη η αναγραφή του αριθμού της δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας, η οποία φυσικά θα πρέπει να προβλέπει δυνατότητα υπεκμίσθωσης.

Στην περίπτωση που δικαιούχοι του εισοδήματος είναι αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα, θα πρέπει να αποκτούν ΑΦΜ σύμφωνα με τα όσα ορίζει η ΠΟΛ 1283/2013.

Σε περίπτωση που δεν τηρηθεί η διαδικασία και το ακίνητο εξακολουθεί να ενοικιάζεται μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας, προβλέπεται αυτοτελές πρόστιμο 5.000 ευρώ στους διαχειριστές του ακινήτου. Σε περίπτωση που επαναληφθεί εντός ενός έτους η ίδια παράβαση, το πρόστιμο θα διπλασιάζεται.

Όσον αφορά την καταχώρηση δήλωσης βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα πρέπει να υποβάλλονται μέχρι την επόμενη εργάσιμη ημέρα αναχώρησης του μισθωτή, χωρίς να δίνεται το χρονικό περιθώριο που δίδεται στα υπόλοιπα μισθωτήρια που είναι η τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα.

Σε περίπτωση μη καταχώρησης ή ανακριβούς καταχώρησης δήλωσης διαμονής, το πρόστιμο θα είναι το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα. Σε περίπτωση που κατατεθεί εκπρόθεσμα η δήλωση το πρόστιμο είναι 100 ευρώ.