ΜΕΤΑΤΡΟΠΗ AirBnB σε ΑΣΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ - Φ Ο Ρ Ο Α Π Α Λ Λ Α Γ Η

Για τη μετατροπή της βραχυχρόνιας μίσθωσης (π.χ. Airbnb) σε αστική (μακροχρόνια) μίσθωση και την τριετή φοροαπαλλαγή, ισχύουν οι ακόλουθες διατάξεις σύμφωνα με το φορολογικό νομοσχέδιο που συζητήθηκε στη Βουλή:

1. Χρονικό κριτήριο για μετατροπή

• Η προϋπόθεση για τη μετατροπή ενός ακινήτου από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση μειώθηκε από 3 χρόνια σε 1 χρόνο. Αυτό σημαίνει ότι αρκεί το ακίνητο να έχει εκμισθωθεί βραχυχρόνια για 1 χρόνο (πριν από τη σύναψη της νέας σύμβασης) για να δικαιούται ο ιδιοκτήτης της τριετούς φοροαπαλλαγής.

• Η απαλλαγή ισχύει για 36 μήνες από την έναρξη της μακροχρόνιας μίσθωσης, υπό την προϋπόθεση ότι η σύμβαση υπογράφηκε μεταξύ 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και 31ης Δεκεμβρίου 2025.

2. Προϋποθέσεις για τη φοροαπαλλαγή

• Το ακίνητο πρέπει να έχει εμβαδόν έως 120 τ.μ. και να ανήκει σε φυσικό πρόσωπο.

• 3. Διάρκεια Μίσθωσης

• Η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον 3 ετών.

• 4. Το ακίνητο δεν έχει δηλωθεί ως κύρια/δευτερεύουσα κατοικία, ιδιοχρησιμοποιούμενο ή δωρεάν παραχωρούμενο για 3 συνεχή χρόνια πριν τη μετατροπή.

ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ διακοπής ή αλλαγής

• Αν το ακίνητο αδειάσει κατά τη τριετία, η απαλλαγή παύει από το φορολογικό έτος της κένωσης.

• Εάν επιστρέψει σε βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή ακυρώνεται από το πρώτο έτος της νέας μίσθωσης.

ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ και ΚΙΝΗΤΡΑ

• Αύξηση τέλους ανθεκτικότητας για Airbnb: Από 1,50 € σε 8 €/ημέρα (Απρίλιος–Οκτώβριος) και από 0,50 € σε 2 €/ημέρα (Νοέμβριος–Μάρτιος).

• Απαγόρευση εγγραφής νέων Airbnb σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας (π.χ. Κουκάκι, Εξάρχεια) από 1/1/2025 για τουλάχιστον 1 χρόνο.

ΣΥΓΚΡΙΣΗ

Οι ιδιοκτήτες πρέπει να σταθμίσουν:

• Καθαρό κέρδος από βραχυχρόνια μίσθωση (με έξοδα πλατφορμών, καθαρισμούς, φόρους έως 45%) vs αφορολόγητο εισόδημα για 3 χρόνια στη μακροχρόνια.

• Κόστος διαχείρισης: Η μακροχρόνια μίσθωση έχει σταθερές εισπράξεις χωρίς διακοπές, αλλά χαμηλότερα ενοίκια.

ΝΕΟ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΟ & ΑΠΑΣΧΟΛΗΣΗ ΣΥΝΤΑΞΙΟΥΧΩΝ

ΝΕΟ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΟ & ΑΠΑΣΧΟΛΗΣΗ ΣΥΝΤΑΞΙΟΥΧΩΝ

Περικοπή 30% (αντί 70%) σε… εργαζόμενους συνταξιούχους

Σημαντικές αλλαγές επιφέρει το νέο ασφαλιστικό, που βρίσκεται σε ηλεκτρονική διαβούλευση μέχρι τις 10 Φεβρουαρίου:

- Στέρηση σύνταξης για 12 (από 10 μήνες) για «αδήλωτη μαύρη εργασία» του συνταξιούχου

- Μείωση σύνταξης για… εργαζόμενους συνταξιούχους κατά 30% (από 70%)

12ΜΗΝΗ  ΣΤΕΡΗΣΗ ΣΥΝΤΑΞΗΣ

Πιο συγκεκριμένα, με στέρηση της σύνταξης του για 12 μήνες θα τιμωρείται ο συνταξιούχος που εντοπίζεται να εργάζεται χωρίς να το έχει δηλώσει στο ταμείο του.

Η ποινή για την μαύρη εργασία των συνταξιούχων αναμένεται να αυξηθεί από τους 10 στους 12 μήνες στη σχετική διάταξη του ασφαλιστικού το οποίο θα βρίσκεται σε ηλεκτρονική διαβούλευση έως τις 10 Φεβρουαρίου.

«ΠΕΝΑΛΤΙ» 30%
Η σχετική διάταξη προβλέπει μείωση του πέναλτι στο ήμισυ για τους συνταξιούχους που εργάζονται. Δηλαδή η σύνταξη θα περικόπτεται κατά 30% αντί 60% που ίσχυε με το νόμο Κατρούγκαλου.

Επιπλέον η σύνταξη θα αναστέλλεται αν ο συνταξιούχος αναλάβει δημόσιο αξίωμα και είναι κάτω των 62 ευρώ.

ΚΕΡΔΗ

Ο συνταξιούχος βγαίνει σαφώς κερδισμένος αυξάνοντας το εισόδημά του κατά 70%.

Στόχος όμως της ρύθμισης είναι να αυξήσει τα έσοδα και το κράτος, εισπράττοντας εισφορές και φόρους από την εργασία του συνταξιούχου.

Γι αυτό σκοπεύει να καταπολεμήσει τη μαύρη εργασία και με την απειλή περικοπής της σύνταξης στο πλαίσιο των μέτρων που έχουν ήδη νομοθετηθεί και προβλέπουν μείωση των προστίμων στην περίπτωση που ο εργοδότης προσλάβει με πλήρη απασχόληση τον αδήλωτο εργαζόμενο.

ΚΑΙ ΖΗΜΙΕΣ

Ωστόσο μια μερίδα συνταξιούχων χάνει, αντί να κερδίζει, από την περικοπή του πέναλτι.

Πρόκειται για τους συνταξιούχους που αποχώρησαν πριν από τις διατάξεις Κατρούγκαλου και εργάζονται καθώς θα ισχύσει και γι΄αυτούς το πέναλτι του 30% της σύνταξης.

Το καθεστώς που ίσχυε πριν από το 2016 τους ευνοούσε ακόμα περισσότερο, εύνοια που καταργείται με τις νέες διατάξεις.

Το παλαιότερο σύστημα όριζε ότι από τη σύνταξη του απασχολούμενου συνταξιούχου «ψαλιδιζόταν» κατά 70% το υπερβάλλον ποσό πάνω από τα 870 ευρώ.

ΚΑΙ ΠΟΤΕ… ΣΗΜΑΙΝΕΙ «ΑΠΑΣΧΟΛΗΣΗ ΣΥΝΤΑΞΙΟΥΧΟΥ»

Σύμφωνα με το άρθρο 20 του Ν. 4387/2016 (απασχόληση συνταξιούχων) κρίσιμο στοιχείο είναι η υποχρέωση ασφάλισης και όχι η δημιουργία εισοδήματος. Σε περίπτωση που αναληφθεί δραστηριότητα για την οποία δεν προκύπτει βάσει γενικών, ειδικών ή καταστατικών διατάξεων υποχρέωση ασφάλισης στον ΕΦΚΑ, δεν έχει εφαρμογή η ρύθμιση περί απασχόλησης συνταξιούχων, ακόμη και εάν από την ασκούμενη επαγγελματική δραστηριότητα προκύπτει εισόδημα.

Σύμφωνα, επίσης, με πρόσφατη εγκύκλιο (ΥΠ.Ε.Κ.Υ. – Εγκύκλιος Φ.80000/41811/1472/2019: Εφαρμογή του άρθρου 20 του ν.4387/2016) η υποχρέωση στην ασφάλιση του ΕΦΚΑ και όχι ο χαρακτηρισμός της εργασίας ως ευκαιριακής ή μη, είναι ο όρος που καθορίζει τελικά την περικοπή ή όχι της σύνταξης στην περίπτωση απασχόλησης συνταξιούχων. Συνεπώς, στις περιπτώσεις συνταξιούχων του ΕΦΚΑ, οι οποίοι αποκτούν δραστηριότητα για την οποία υφίσταται υποχρέωση ασφάλισης στον ΕΦΚΑ, καταλαμβάνονται από τις προβλέψεις του άρθρου 20 του ν.4387/2016, ανεξάρτητα από το είδος της απασχόλησης, δηλαδή μερική, εκ περιτροπής, ευκαιριακή κλπ..

ΦΟΡΟΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ από 1/1/2018

N. 4389/2016

Άρθρο 53

Φόρος διαμονής

1. Επιβάλλεται φόρος υπέρ του Δημοσίου, με την ονομασία «Φόρος Διαμονής» σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.

Ο φόρος διαμονής επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση του δωματίου, σουίτας, διαμερίσματος ή ενιαίας κατοικίας:

α. Σε κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα της υποπερίπτωσης αα΄ της περίπτωσης α΄ της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α΄155), ως ακολούθως:

1-2 αστέρων 0,50 €

3 αστέρων 1,50 €

4 αστέρων 3,00 €

5 αστέρων 4,00 €

και

β. Σε ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια - διαμερίσματα της υποπερίπτωσης γγ΄ της περίπτωσης β΄ της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, ως ακολούθως:

1-2 κλειδιών 0,25 €

3 κλειδιών 0,50 €

4 κλειδιών 1,00 €

2. Ο φόρος διαμονής επιβάλλεται από τις επιχειρήσεις της προηγούμενης παραγράφου κατά την έκδοση, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις, του φορολογικού στοιχείου, και αποδίδεται στη Φορολογική Διοίκηση με μηνιαίες δηλώσεις, οι οποίες υποβάλλονται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα από αυτόν της έκδοσης κάθε φορολογικού στοιχείου. Φόρος διαμονής δεν επιβάλλεται σε περίπτωση δωρεάν παροχής υπηρεσιών διαμονής από τις ανωτέρω επιχειρήσεις.

3. Στο τέλος του Παραρτήματος του ν. 4174/2013 (Α΄170), όπως ισχύει, προστίθεται η φράση «Φόρος Διαμονής».

4. Με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων καθορίζεται ο τύπος και το περιεχόμενο της δήλωσης απόδοσης του ειδικού αυτού φόρου, ο χρόνος και η διαδικασία επιβολής και απόδοσής του, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του άρθρου αυτού.

5. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου ισχύουν από την 1.1.2018 για φορολογικά στοιχεία που εκδίδονται από την ημερομηνία αυτή και μετά.

Εξόφληση συναλλαγών μεταξύ επιχειρήσεων και ιδιωτών. Όλα όσα ισχύουν μέσα από χρηστικούς πίνακες

I. Συναλλαγές που πραγματοποιούνται μεταξύ επαγγελματιών/επιχειρήσεων

(*) [Αυτός ο τρόπος εξόφλησης δεν ισχύει για τις δαπάνες προμήθειας ηλεκτρικού ρεύματος και νερού που εξοφλούνται στα ταμεία (γκισέ) των επιχειρήσεων καθώς και στα συμβεβλημένα καταστήματα που πραγματοποιούν εισπράξεις για λογαριασμό τους, εφόσον αποδεικνύονται από τα κατάλληλα δικαιολογητικά τα οποία φέρουν τα στοιχεία του πελάτη].

(**) Οι διατάξεις του άρθ. 5 εφαρμόζονται για παραβάσεις που διαπράχθηκαν στο χρονικό διάστημα μέχρι την έναρξη ισχύος των άρθρων 54 και 55 του ν. 4174/2013 και καταργήθηκαν με την παράγραφο 6 του άρθρου 7 του ν. 4337/2015, από τη δημοσίευσή του στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως δηλαδή, από 17.10.2015. Δεν υπάρχει μέχρι στιγμής κάποια διάταξη που να ορίζει πρόστιμο για τις περιπτώσεις αυτές μετά την κατάργηση του εν λόγω άρθρου.

ΙI. Πωλήσεις αγαθών ή υπηρεσιών που πραγματοποιούνται από επαγγελματίες/επιχειρήσεις προς ιδιώτες

ΙII. Δαπάνες που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο εργασιακής σχέσης από επαγγελματίες/επιχειρήσεις

(*)  [ σ.σ. βάσει της ΠΟΛ.1061/2017 έγινε δεκτό ότι, εξαιρετικά για τις αμοιβές που αφορούν στον μήνα Ιανουάριο 2017 και λόγω της πρώτης εφαρμογής των νέων διατάξεων, τυχόν προκαταβολές που έχουν καταβληθεί πριν τη δημοσίευση του νόμου 4446/2016 θα αναγνωρίζονται προς έκπτωση ανεξαρτήτως του τρόπου εξόφλησής τους ].

IV. Συναλλαγές μεταξύ ιδιωτών

Για τις συναλλαγές μεταξύ ιδιωτών (π.χ. αγοραπωλησία αυτοκινήτων, μοτοσυκλετών, κ.α.) δεν υπάρχει μέχρι στιγμής κάποιος περιορισμός ως προς τον τρόπο εξόφλησής τους. Ουσιαστικά, αυτές οι συναλλαγές μπορούν να πραγματοποιηθούν και με μετρητά, ανεξαρτήτως ποσού συναλλαγής. 

V. Δαπάνες που πραγματοποιούνται από φυσικά πρόσωπα (μισθωτούς, συνταξιούχους και αγρότες) για το «κτίσιμο» του αφορολόγητου (από 1.1.2017)

Δείτε και το σχετικό Τα πάντα για τις αποδείξεις που «χτίζουν το αφορολόγητο».

VΙ. Πραγματοποιούμενες ιατρικές δαπάνες από φυσικά πρόσωπα

VΙI. Τρόποι εξόφλησης

i. Τραπεζικά μέσα πληρωμής

Ως τραπεζικό μέσο πληρωμής ενδεικτικά νοείται: 

α. Η κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό του προμηθευτή, είτε με μετρητά είτε με μεταφορά μεταξύ λογαριασμών (έμβασμα)
β. Η χρήση χρεωστικών ή πιστωτικών καρτών της εταιρείας που πραγματοποιεί την πληρωμή
γ. Η έκδοση τραπεζικής επιταγής της επιχείρησης ή η εκχώρηση επιταγών τρίτων
δ. Η χρήση συναλλαγματικών οι οποίες εξοφλούνται μέσω τραπέζης
ε. Η χρήση ταχυδρομικής επιταγής – ταχυπληρωμής
στ. Η κατάθεση σε λογαριασμό πληρωμών των Ελληνικών Ταχυδρομείων
ζ. Η καταβολή σε λογαριασμό πληρωμών του προμηθευτή, που τηρείται στο πιστωτικό ίδρυμα PayPal (Europe) S.ar.l. et Cie, S.C.A.  

ii. Ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής

Ηλεκτρονικό μέσο πληρωμής νοείται, κάθε μέσο πληρωμής κατά την έννοια της περ. ιδ' του άρθ. 62 του ν.4446/2016, που απαιτεί τη μεσολάβηση ενός τηλεπικοινωνιακού ή ηλεκτρονικού δικτύου και μπορεί να γίνει ενδεικτικά:

α. Με κάρτες και μέσα πληρωμής με κάρτες (χρεωστικές ή πιστωτικές κάρτες, προπληρωμένες κάρτες (prepaid card))
β. Μέσω λογαριασμού πληρωμών Παρόχων Υπηρεσιών Πληρωμών όπως π.χ.:
β1. Με μεταφορά πίστωσης
β2. Με εντολές άμεσης χρέωσης
β3. Με πάγιες εντολές
β4. Με τραπεζικές ή ταχυδρομικές επιταγές
β5. Μέσω ηλεκτρονικής τραπεζικής (e-banking)
β6. Μέσω ηλεκτρονικού πορτοφολιού (e-wallet)
β7. Με πληρωμή σε γκισέ
β8. Με πληρωμή σε μηχανήματα τύπου «easy-pay»

iii. Πληρωμές μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμής

Η έννοια του «παρόχου υπηρεσιών πληρωμών» ορίζεται με τις διατάξεις της περ. δ' του άρθ. 62 του ν.4446/2016 και είναι ευρύτερη από αυτή της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν.3862/2010. Στους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, τα πιστωτικά ιδρύματα, τα γραφεία ταχυδρομικών επιταγών και τα ιδρύματα πληρωμών, ανεξάρτητα αν έχουν την έδρα τους στην ημεδαπή ή στην αλλοδαπή (Ε.Ε., τρίτες χώρες). Πληρωμές μέσω παρόχου μπορούν να γίνουν ενδεικτικά:

α. Με κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό είτε με μετρητά είτε με μεταφορά μεταξύ λογαριασμών (έμβασμα)
β. Με χρήση ταχυδρομικής επιταγής - ταχυπληρωμής
γ. Με κατάθεση σε λογαριασμό πληρωμών των Ελληνικών Ταχυδρομείων
δ. Με χρήση τραπεζικής επιταγής
ε. Με έκδοση επιταγής σε διαταγή του δικαιούχου

--- --- --- --- --- ---
Πηγή: Taxheaven

ΠΡΟΣ ΕΛΕΓΧΟ εταιρειών που μεταφέρθηκαν σε γειτονικές χώρες

Γ. Πιτσιλής: «Ετοιμάζονται οι οδηγίες για τον έλεγχο των εταιρειών που μετέφεραν πλασματικά την έδρα τους σε γειτονικές χώρες»

Στον ραδιοφωνικό σταθμό realfm 97.8 και την εκπομπή του Νίκου Χατζηνικολάου μίλησε ο Διοικητής της Α.Α.Δ.Ε. Γιώργος Πιτσιλής. 

Ο διοικητής έδωσε διευκρινίσεις σχετικά με τις αλλαγές στα πρόστιμα και τις ποινές για την αναστολή λειτουργίας των επιχειρήσεων που φοροδιαφεύγουν, σύμφωνα και με την τροπολογία που κατατέθηκε στη Βουλή.

Σχετικά με τον έλεγχο των εταιριών που μετέφεραν πλασματικά την έδρα τους σε γειτονικές χώρες, ο κ. Πιτσιλής ανέφερε ότι η Α.Α.Δ.Ε. έχει στη διάθεσή της συγκεκριμένα στοιχεία και σοβαρές ενδείξεις παραβατικότητας για αυτές τις περιπτώσεις.


Δείτε περισσότερα

ΑΑΔΕ: Πως θα εισπράξουμε το διάστημα 2017-2020

To Στρατηγικό Σχέδιο της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) 2017-2020

Δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ η απόφαση Αριθμ. Δ.Σ.Σ. Α 1045585 ΕΞ 2017 με την οποία η ΑΑΔΕ παρουσιάζει το στρατηγικό της σχέδιο για την περίοδο 2017-2020


Δείτε περισσότερα

ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΕΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ: Ονομαστικοποίηση και ταυτοποίηση κατόχου μέσου πληρωμής

Ηλεκτρονικές συναλλαγές - Υποχρεωτική από εχθές η ονομαστικοποίηση και η ταυτοποίηση του κατόχου του μέσου πληρωμής από το πρώτο ευρώ

Δείτε περισσότερα https://www.taxheaven.gr/news/news/view/id/34258

Εργόσημο για όλους (και τους παράνομους) εργάτες γης

Υπεγράφη και αποστέλλεται στις αποκεντρωμένες διοικήσεις και στις Περιφέρειες της χώρας εγκύκλιος του υπουργείου Εσωτερικών και Διοικητικής Ανασυγκρότησης, με την οποία καθορίζονται οι όροι εφαρμογής του άρθρου 58 του νόμου 4384/2016, που αφορούν στην απασχόληση παράτυπα διαμενόντων πολιτών τρίτης χώρας για την εξυπηρέτηση επειγουσών αναγκών της αγροτικής οικονομίας.

Με βάση τη διαδικασία που θέσπισε η κυβέρνηση, εφόσον δεν έχουν εξαντληθεί τα αριθμητικά όρια μετακλητών εργατών γης (και άρα υπάρχει διαπιστωμένη ανάγκη για εργατικά χέρια), ο αγρότης που επικαλείται αντικειμενική αδυναμία για απασχόληση εργατών γης με έγκυρες συμβάσεις, θα μπορεί (ο αγρότης) να ζητήσει από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση της περιοχής του την έγκριση κατ’ εξαίρεση απασχόλησης διαμενόντων μεταναστών, οι οποίοι θα ασφαλίζονται με εργόσημο.

Οι ενδιαφερόμενοι αγρότες μπορούν πλέον, με αίτηση που θα υποβάλουν στον Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης, να ζητούν την απασχόληση εργατών γης, βοσκών και μελισσοκόμων, μέχρι τη συμπλήρωση του ανώτατου αριθμού μετακλητών εργατών που προβλέπει ανά Περιφέρεια η σχετική κοινή υπουργική απόφαση.

Μαζί με την αίτηση, ο αγρότης υποχρεούται να υποβάλει την Ενιαία Δήλωση Καλλιέργειας ή Εκτροφής του προηγούμενου έτους και τα προβλεπόμενα στον νόμο δικαιολογητικά.

Οι αιτήσεις θα εξετάζονται με αυστηρή χρονική προτεραιότητα υποβολής. Οι εργάτες γης που θα απασχολούνται μετά την έγκριση του σχετικού αιτήματος θα λαμβάνουν άδεια εργασίας εξάμηνης διάρκειας και θα ασφαλίζονται με τη διαδικασία του εργόσημου.

"ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΜΠΛΟΚΟ" στις τουριστικές μισθώσεις κατοικιών, μέσω internet

Φορολογικό μπλόκο σε μια νέα και μεγάλη αγορά που έχει αρχίσει να δημιουργείται στον τουριστικό τομέα στην Ελλάδα επιχειρούν τα υπουργεία Οικονομικών και Ανάπτυξης. Με στόχο την αύξηση των φορολογικών εσόδων και την καταπολέμηση της φοροαποφυγής, που ενδημεί στον συγκεκριμένο κλάδο, επιχειρούν να "ρυθμίσουν" το τοπίο με μια σειρά παρεμβάσεις που έρχονται στη δημοσιότητα. Πρόκειται για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων κατοικιών ιδιωτών μέσω διαδικτυακών πλατφορμών, η οποία, όπως αναφέρθηκε, έχει αρχίσει να κάνει θραύση διεθνώς, αλλά και στην Ελλάδα.

Στην ουσία, αυτό που γίνεται είναι η εγγραφή των ιδιοκτητών μιας κατοικίας στη διαδικτυακή πλατφόρμα, η εμφάνιση στο Διαδίκτυο της προσφερόμενης για βραχυπρόθεσμη μίσθωση κατοικίας και η μίσθωσή της με το ζητούμενο μίσθωμα για όσες ημέρες επιθυμεί ο ενδιαφερόμενος ενοικιαστής (τουρίστας κ.λπ.).

Τα περισσότερα από αυτά τα καταλύματα που εμφανίζονται στις πλατφόρμες δεν είναι τουριστικά, είναι απλώς αστικές ή εξοχικές κατοικίες, ενώ και οι ιδιοκτήτες τους δεν είναι επιτηδευματίες ασχολούμενοι με τον τουρισμό. Ωστόσο, με αυτόν τον τρόπο αποκτούν εισόδημα από ενοίκια, τα οποία, όμως, στις περισσότερες περιπτώσεις δεν δηλώνονται, με αποτέλεσμα το Δημόσιο να χάνει φορολογικά έσοδα.

Όπως αναφέρθηκε, το πρόβλημα έχει απασχολήσει τους τελευταίους μήνες τα υπουργεία Οικονομικών και Ανάπτυξης, ενώ είχε προηγηθεί και μια εκτενής αναφορά της Διεύθυνσης Καταπολέμησης του Ηλεκτρονικού Εγκλήματος στο υπουργείο Οικονομικών, η οποία είχε εντοπίσει το ζήτημα και ανέφερε μια σειρά από προβλήματα που υπάρχουν και οδηγούν σε "παράθυρο" για φοροδιαφυγή. Τα σημαντικότερα από αυτά τα προβλήματα είναι ότι δεν υπάρχει νομική κάλυψη για τις συγκεκριμένες μισθώσεις με βάση το ελληνικό δίκαιο, τα καταλύματα δεν είναι πιστοποιημένα για τουριστική χρήση και, βέβαια, όπως αναφέρθηκε, το εισόδημα που αποκτάται από τους ιδιοκτήτες των κατοικιών δεν δηλώνεται. Οι πληρωμές γίνονται με την αποστολή εμβάσματος στους εγχώριους τραπεζικούς λογαριασμούς των ιδιοκτητών και καταγράφονται από την Τράπεζα της Ελλάδος.

Το σχέδιο

Σύμφωνα με πληροφορίες, το σχέδιο που έχουν επεξεργαστεί τα δύο υπουργεία και πρόκειται σύντομα να πάρει τη μορφή προτεινόμενων νομοθετικών διατάξεων για να αντιμετωπιστούν τα παραπάνω προβλήματα, μεταξύ άλλων, προβλέπει:

- Τη διαπραγμάτευση και την υπογραφή συμφωνίας με τις ξένες εταιρείες που διαχειρίζονται τις διαδικτυακές πλατφόρμες προκειμένου για κάθε μίσθωση που πραγματοποιείται να καταβάλλεται στο ελληνικό Δημόσιο ένα κατ' αποκοπήν ποσό, της τάξεως των 2 ή 3 ευρώ. 

- Τη δειγματοληπτική παροχή στοιχείων των ιδιοκτητών κατοικιών που μισθώνουν τα ακίνητά τους μέσω της πλατφόρμας. Το δείγμα θα αφορά, για παράδειγμα, το 10% των μισθώσεων που έγιναν στην Ελλάδα τον προηγούμενο χρόνο. Με βάση αυτά τα στοιχεία, θα γίνεται διασταύρωση και έλεγχος για να εντοπιστούν ιδιοκτήτες οι οποίοι, ενώ είχαν εισόδημα από μισθώσεις κατοικιών, δεν τις δήλωσαν, προκειμένου να αποφύγουν τη φορολόγηση. Και για τις δύο παραπάνω παρεμβάσεις έχουν ξεκινήσει ήδη διαπραγματεύσεις με εταιρείες που χειρίζονται τους διαδικτυακούς τόπους των ηλεκτρονικών μισθώσεων και, όπως λένε στελέχη του υπουργείου Οικονομικών που χειρίζονται την υπόθεση, "πηγαίνουν καλά".

- Τη δημιουργία ειδικού κωδικού στη φορολογική δήλωση των φυσικών προσώπων, στον οποίο θα πρέπει να δηλώνονται τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών μέσω του Διαδικτύου. Τα ποσά που θα δηλώνονται στους κωδικούς αυτούς θα προσμετρώνται στο εισόδημα από ενοίκια του ιδιοκτήτη και θα φορολογούνται με βάση την κλίμακα φορολόγησης των ενοικίων, δηλαδή με συντελεστές 15% έως τα 12.000 ευρώ, 35% για το εισόδημα από 12.000 ευρώ έως 35.000 ευρώ και με 45% για το εισόδημα από 35.000 ευρώ και πάνω.

- Τη δημιουργία του νομικού υποβάθρου για τις αστικές μισθώσεις κατοικιών βραχύβιας διάρκειας. Να σημειωθεί ότι, με βάση το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο, η ελάχιστη διάρκεια των μισθώσεων κατοικιών είναι τα τρία έτη, που σημαίνει ότι, ακόμα και αν υπογραφεί σύμβαση για μικρότερη διάρκεια, ο μισθωτής καλύπτεται από αυτήν για τουλάχιστον τρία έτη. Με την αλλαγή που θα γίνει, θα επιτρέπονται και μισθώσεις με χαμηλότερη διάρκεια, εφόσον πρόκειται για τουριστικές και αναψυχής.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι τα δύο υπουργεία έχουν αποφασίσει ότι δεν πρέπει να θεσπιστούν διαδικασίες πιστοποίησης των κατοικιών, οι οποίες ουσιαστικά θα δολοφονούσαν τη συγκεκριμένη αγορά, που φέρνει τουριστικά έσοδα στη χώρα. Παράλληλα, αποφασίστηκε ότι δεν πρέπει όσοι προχωρούν στη μίσθωση των κατοικιών τους να αντιμετωπιστούν ως επιτηδευματίες, καθώς κάτι τέτοιο θα τους έβγαζε εκτός της συγκεκριμένης αγοράς, αφού δεν θα τους συνέφερε η μίσθωση (έξοδα φοροτεχνικών εργασιών κ.λπ.).

--- --- ---

ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ, ΧΩΡΙΣ ΣΗΜΑ ΕΟΤ - ΤΙ ΙΣΧΥΕΙ ΣΗΜΕΡΑ

            Σήμερα (ΑΠΟ ΤΟ 2016), τα δευτερεύοντα καταλύματα (ενοικιαζόμενα δωμάτια και διαμερίσματα ή και κατοικίες) ακόμα και εάν πραγματοποιούν ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΛΙΓΟΤΕΡΕΣ ΑΠΟ ΤΡΙΑΝΤΑ ΗΜΕΡΕΣ (ΕΝΑ ΜΗΝΑ) ΔΕΝ ΘΕΩΡΟΥΝΤΑΙ ΠΛΕΟΝ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΑ ΚΑΤΑΛΥΜΑΤΑ και ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ "ΣΗΜΑ ΕΟΤ". 

Ακόμα, όμως, ΑΝΑΜΕΝΕΤΑΙ η έκδοση Διευκρινιστικής Υπουργικής Απόφασης που να καθορίζει ρητά την φορολογιστική & τουριστική αντιμετώπιση αυτών των περιπτώσεων.

Έτσι, προς το παρόν, πρέπει να θεωρήσουμε ότι θεωρούνται ή αντιμετωπίζονται και οι μισθώσεις αυτές (κάτω των 30 ημερών) ως αστικές.

Άρα, υποβάλλονται μόνο Μισθωτήρια (ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΑ, ΑΚΟΜΑ ΚΑΙ ΚΑΘΕ ΜΕΡΑ!) και το εισόδημα δηλώνεται στο Ε1 και φορολογείται ως Εισόδημα από Ακίνητα (φορολογία, νέος συντελεστής 15%). 

ΑΝΑΛΥΤΙΚΑ  (ΓΙΑ ... ΠΡΟΧΩΡΗΜΕΝΟΥΣ)

Με σχετικά πρόσφατη σημαντική αλλαγή στη νομοθεσία εκμισθώσεων ακινήτων, επιτρέπεται πλέον στους ιδιοκτήτες κατοικιών, η εκμίσθωση τους και για χρήση από επισκέπτες της χώρας μας.

Μέχρι πρότινος η κατώτερη επιτρεπτή διάρκεια μιας βραχυχρόνιας μίσθωσης κατοικίας ήταν τρίμηνη (όσο δηλαδή μια ολόκληρη καλοκαιρινή περίοδος). 

Ήδη σύμφωνα με την παρ. 7 του άρθρου 2 του ν. 2160/1993 η οποία τροποποιήθηκε με την περ. 2 της υποπαραγράφου ΙΔ1 του ν. 4254/2014 "Ακίνητο που εκμισθώνεται για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα (30) ημερών θεωρείται τουριστικό κατάλυμα".

Από την παραπάνω διατύπωση του νόμου προκύπτει ότι μίσθωση ακινήτου για προσωρινή διαμονή διάρκειας άνω του ενός μήνα ΔΕΝ θεωρείται μίσθωση τουριστικού καταλύματος και κατά συνέπεια αποτελεί αστική μίσθωση, δευτερεύουσας (παραθεριστικής) κατοικίας. 

Η νέα νομοθεσία, η οποία ενδιαφέρει ιδιαίτερα ιδιοκτήτες κατοικιών που βρίσκονται σε περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος, πέραν από τις υπάρχουσες, προβλέπει δύο ειδών νέες μισθώσεις:

ΕΚΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΚΑΙ ΩΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΑ ΚΑΤΑΛΥΜΑΤΑ

Είναι πλέον δυνατή η μίσθωση οποιουδήποτε είδους κατοικίας ή διαμερίσματος σε οποιοδήποτε μέρος της Ελλάδας, για χρονικό διάστημα τουλάχιστον ενός (1) μήνα προς οποιονδήποτε τρίτο, Ελληνα ή αλλοδαπό, για την προσωρινή διαμονή του ή για παραθεριστικούς σκοπούς. 

Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης το ακινήτου δεν χρειάζεται να εξασφαλίσει το ειδικό σήμα του ΕΟΤ που απαιτείται στην περίπτωση επιχειρήσεων τουριστικών καταλυμάτων και ενοικιαζομένων δωματίων, ούτε να κάνει έναρξη επαγγέλματος στην εφορία ως επαγγελματίας που ασχολείται με τον τουρισμό. 

Εχει όμως υποχρέωση να δηλώσει την μισθωτική συμφωνία στο ηλεκτρονικό σύστημα καταχώρησης της ΓΓΠΣ (taxisnet) όπως συμβαίνει σε κάθε άλλη περίπτωση μίσθωσης κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης, με τα πλήρη στοιχεία και το ΑΦΜ του μισθωτή. Αν όμως ο μισθωτής είναι αλλοδαπός και μισθώσει το ακίνητο έως το πολύ τρείς μήνες μέσα στο ίδιο έτος, δεν υπάρχει υποχρέωση έκδοσης και αναγραφής του ΑΦΜ του μισθωτή, παρά μόνον του αριθμού διαβατηρίου του, της διεύθυνσης της μόνιμης κατοικίας του και της χώρας προέλευσής του.

ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΕΠΙΠΛΩΜΕΝΕΣ ΕΠΑΥΛΕΙΣ. Νέα ειδική κατηγορία τουριστικών καταλυμάτων αποτελούν οι "τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις". Ως τέτοιες ορίζονται σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 όπως τροποποιήθηκε με την υποπαράγραφο ΙΔ1 του ν. 4254/2014 "οι μονοκατοικίες εμβαδού τουλάχιστον 80 τ.μ. οι οποίες έχουν ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση, παρουσιάζουν αυτοτέλεια οικοπέδου/γηπέδου και κτίσματος, αποτελούν δε μη κύρια ξενοδοχειακά τουριστικά καταλύματα, κατά την έννοια του άρθρου 2 του ν. 2160/1993, χωρίς παροχή υπηρεσιών". Οι ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων έχουν δικαίωμα -εκτός της δυνατότητάς εκμίσθωσής τους για χρονικό διάστημα άνω του ενός μήνα, σύμφωνα με τα παραπάνω- να παραχωρούν τη χρήση τους ως τουριστικό κατάλυμα και με την εβδομάδα, υπό την προϋπόθεση λήψης του ειδικού σήματος του ΕΟΤ, η διαδικασία λήψης του οποίου ρυθμίζεται στο αρ. 3 του ν. 2160/1993 όπως έχει τροποποιηθεί.

Ειδικότερα με την παρ. 5 του άρθρου 46 Ν. 4179/2013 ορίζονται τα εξής:

5. Ιδιοκτήτης ακινήτου, που φέρει τα χαρακτηριστικά και προδιαγραφές της τουριστικής επιπλωμένης έπαυλης, δύναται να το εκμισθώνει ενιαία και όχι τμηματικά, σε φυσικά πρόσωπα, χωρίς δικαίωμα περαιτέρω υπομίσθωσης, για περίοδο τουλάχιστον μίας εβδομάδας και όχι πέραν των τριών (3) μηνών συνολικά ανά έτος, απαγορευόμενης της διαδοχικής εκμίσθωσής του πέραν του τριμήνου του ίδιου έτους. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αυτού δεν υποχρεούται να κάνει έναρξη επιτηδεύματος στην οικεία Δ.Ο.Υ. ούτε να ασφαλιστεί σε οποιονδήποτε φορέα για τη δραστηριότητα αυτή, υποχρεούται δε να εφοδιασθεί προηγουμένως με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας τουριστικής επιπλωμένης έπαυλης, υποβάλλοντας τα δικαιολογητικά της παραγράφου 2 του άρθρου αυτού. Στην αίτηση - δήλωση που προβλέπεται στο υπό στοιχείο α' της παραγράφου 2 του άρθρου αυτού θα αναφέρεται ότι, η έπαυλη λειτουργεί σύμφωνα με την παρούσα παράγραφο, στοιχείο που θα αποτυπώνεται στο Ειδικό Σήμα Λειτουργίας και το οποίο όταν εκδοθεί θα αποστέλλεται από την αρμόδια υπηρεσία του E.O.T. στην οικεία Δ.Ο.Υ. Απαγορεύεται όμως η με τον άνω τρόπο εκμίσθωση πέραν των δύο ακινήτων του ίδιου ιδιοκτήτη."

ΤΕΛΕΥΤΑΙΕΣ ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ

Ειδικότερα για τις νεώτερες εξελίξεις στις τουριστικές μισθώσεις, επισημαίνουμε τα εξής:

"Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία ( Ν. 4179/2013 και ειδικότερα το άρθρο 46 αυτού, Ν. 3861/2010, Ν. 2160/1993, Ν. 4070/2012 και  Ν. 3270/2004) και τις σχετικές υπουργικές αποφάσεις και εγκυκλίους, σήμερα υφίστανται δύο ειδών τουριστικά αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα τα οποία αποτελούν μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα:

1. Οι τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες) με επιφάνεια 80 τμ και άνω και

2. Οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες οι οποίες μπορεί να είναι είτε μεμονωμένες είτε σε συγκρότημα μονοκατοικιών με επιφάνεια 40 τμ και άνω (οι μονόχωρες) και 60 τμ και άνω (οι αποτελούμενες από δύο χώρους και άνω).

Το ειδικό σήμα λειτουργίας για τις ανωτέρω περιπτώσεις χορηγείται από την κατά τόπο αρμόδια Περιφερειακή Υπηρεσία του Ε.Ο.Τ. (ΠΥΤ). Αυτή είναι και αρμόδια υπηρεσία για τον χαρακτηρισμό του κάθε καταλύματος.   

Αναφορικά με το είδος της μίσθωσης: α) Εάν η μίσθωση είναι σε κτίριο χωρίς το σήμα ΕΟΤ τότε απαιτείται ελάχιστη διάρκεια ενός μήνα και αποτελεί αστική μίσθωση δευτερεύουσας κατοικίας, ενώ

β) εάν η μίσθωση είναι σε κτίριο με σήμα ΕΟΤ  σε ημερήσια, εβδομαδιαία ή ανά μήνα βάση αλλά μέχρι τρεις μήνες το χρόνο, αυτή θα αποτελεί βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση. 

Φορολογικά οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να δηλώνουν τα πληροφοριακά στοιχεία της μίσθωσης μέσω της σχετικής ιστοσελίδας του Υπουργείου Οικονομικών (www.gsis.gr). Αναλόγως των αναφερομένων στην προηγούμενη παράγραφο, θα επιλέξουν αν η μίσθωση θα δηλωθεί ως αστική ή ως βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση.

 

Όμως δυνάμει της διάταξης της παραγράφου 4, υποπαραγράφου Α.3, Άρθρου  2, Νόμου 4336/2015 (ΦΕΚ 94Α/2015, σελ. 935) καταργήθηκε από 01/11/2015 η προβλεπόμενη στην διάταξη της παραγράφου 7 άρθρου  2 Ν. 2160/1993 και παραγράφου 1 άρθρου 2 Ν. 4276/2014 απαίτηση βάσει της οποίας "ακίνητο που εκμισθώνεται για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα (30) ημερών θεωρείται τουριστικό κατάλυμα". Κατόπιν των ανωτέρω αναμένεται η έκδοση σχετικής εγκυκλίου από το Υπουργείο Οικονομικών για την φορολογική αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων αυτών  μισθώσεων. 

ΔΥΟ ΚΡΙΣΙΜΕΣ ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ:

Α. Οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν κατάλληλες κατοικίες σε παραθεριστικά-τουριστικά μέρη και επιθυμούν να τις εκμισθώσουν ως τουριστικά καταλύματα, θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί:

* στην επιλογή του προσώπου του κάθε μισθωτή,

* στη σύνταξη έγγραφου ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης και

* στην προείσπραξη ολόκληρου του συμφωνημένου μισθώματος, καθόσον, επειδή πρόκειται για αστική μίσθωση, ο εκμισθωτής δεν μπορεί να κάνει χρήση των ευεργετικών διατάξεων της ξενοδοχειακής νομοθεσίας περί άμεσης αποβολής των χρηστών του καταλύματος όταν αυτοί  ή δεν καταβάλλουν εμπροθέσμως και προσηκόντως το συμφωνημένο μίσθωμα, ή δεν τηρούν τους όρους της συμφωνίας, και συνεπώς η τυχόν άρνηση πληρωμής μισθώματος ή κακή χρήση του ακινήτου θα κριθούν από τα πολιτικά Δικαστήρια, κατά τις συνήθεις διαδικασίες και με σημαντικότατες καθυστερήσεις...

Β. Κάθε ιδιοκτήτης που προτίθεται να εκμισθώσει το ακίνητό του με κάποιον από τους παραπάνω τρόπους, θα πρέπει να λάβει υπόψη του ότι συνήθως μέσα στο τίμημα (ενοίκιο) των παραπάνω μισθώσεων συμπεριλαμβάνεται εκ των πραγμάτων και το κόστος της κατανάλωσης ρεύματος, νερού, δημοτικών κλπ. τελών και τυχόν κοινοχρήστων. Θα πρέπει συνεπώς να αυτοπροστατευτεί από τυχόν αλόγιστη υπερκατανάλωσή τους, με μιά σειρά πρακτικών μέτρων όπως τα εξής:

1. Εγκατάσταση ηλιακών θερμοσιφώνων για παροχή ζεστού νερού.
2. Εγκατάσταση κλιματιστικών με σύστημα inverter και αυτόματη διακοπή λειτουργίας τους με ανοικτό παράθυρο.
3. Εγκατάσταση συστήματος υποδοχής κάρτας-μπρελόκ με τα κλειδιά εισόδου, το οποίο κλείνει από τον πίνακα όλες τις παροχές ρεύματος εκτός από το ψυγείο, όταν ο επισκέπτης εξέρχεται από την κατοικία.
4. Εγκατάσταση νέου τύπου μετρητών ΔΕΗ (smart meters) που δείχνουν σε πραγματικόχρόνο την κατανάλωση μέσω διαδικτύου, κάτι εύκολα ελέγξιμο αλλά και κατανοητό απότους επισκέπτες.  

ΣΥΓΚΕΝΤΡΩΤΙΚΟΣ ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΩΝ 

ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΚΑΙ ΤΗΣ ΝΟΜΙΜΗΣ ΔΙΑΡΚΕΙΑΣ ΤΟΥΣ

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗΣ/ΝΟΜΙΜΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑ

Αστική μίσθωση κύριας κατοικίας

Τουλάχιστον 3 έτη

Αστική μίσθωση δευτερεύουσας κατοικίας / θερινής διαμονής / τουριστικού καταλύματος χωρίς σήμα ΕΟΤ: Τουλάχιστον ένας μήνας.

Μίσθωση επιπλωμένης κατοικίας / έπαυλης με σήμα ΕΟΤ (το πολύ έως δύο ανά ιδιοκτήτη): Ανά εβδομάδα / μήνα, μέχρι 3 μήνες ανά έτος.